• Qu’est-ce que la surélévation ?

    La surélévation est une pratique architecturale qui consiste à réhausser un bâtiment de 1 ou plusieurs étages.

    Cette pratique ancienne, était très prisée au XIXème siècle et fait partie intégrante du paysage urbain parisien et de l’histoire de son architecture.

    Après avoir connu un ralentissement dans la seconde moitié du XXème siècle, la surélévation apparaît aujourd’hui comme une réponse pertinente aux problèmes de manque de logements à Paris. En effet, elle contribue à la densification de la ville tout en luttant contre l’étalement urbain.

    C’est pourquoi des réglementations récentes ont permis de lever les obstacles à cette pratique et permettent d’encourager de nouveaux projets de surélévation.

    Comment la surélévation est-elle encouragée ?

    Face à la prise de conscience de l’intérêt de la surélévation pour répondre à la demande croissante de logements, plusieurs mesures ont été mises en place :

     

    D’abord, la loi ALUR adoptée en mars 2014, a permis la suppression du Coefficient d’Occupation des Sols (COS). Cet indicateur fixait une densité maximale à bâtir et empêchait bien souvent la réalisation de nombreux projets de surélévation. Par exemple, à Paris ce coefficient était de 3 ; c’est-à-dire 3m² de surface de plancher pour 1m² de terrain.

    Cette suppression entraîne donc l’ouverture de nouveaux droits à construire notamment par la surélévation. Ce sont désormais les seules règles du gabarit (hauteurs maximales en fonction de la largeur de la voierie) qui s’appliquent. Toutefois, l’ordonnance du 3 octobre 2013 permet là encore, dans certains cas de déroger aux règles du PLU, notamment lorsqu’il s’agit de s’aligner sur la hauteur des constructions mitoyennes (dents creuses).

     

    La loi ALUR a également permis l’assouplissement des règles pour la vente des droits à surélever. Alors que l’unanimité était jusque-là requise pour décider de la surélévation d’un immeuble en copropriété, il faut désormais la double majorité de l’article 26 (2/3 des voix et majorité des copropriétaires présents ou non). En revanche, lorsque l'immeuble se situe en zone de préemption urbaine et que les droits à construire sont vendus à un promoteur immobilier, c'est alors la majorité de l'article 25 qui est requise ( majorité absolue de tous les copropriétaires présents ou non).

    De plus, les copropriétaires du dernier étage n’ont plus de droit de Veto sur ces projets. Toutefois, ils bénéficient d’un droit de priorité d’achat sur les nouveaux lots.

     

    Enfin, la vente de droits à construire est totalement exonérée d’impôts jusqu’au 31 décembre 2017. Cela représente un avantage fiscal non négligeable pour les copropriétés prêtent à céder leur droit à construire.

    Quel potentiel de surélévation à Paris​?

    Le potentiel de surélévation à Paris est important.

    En effet, l’atelier Parisien d’Urbanisme a recensé en décembre 2014, 11 520 immeubles parisiens susceptibles de faire l’objet d’une surélévation. Cela correspond à 8,2% des immeubles parisiens.

    Ces surélévations permettraient ainsi de créer environ 40 000 logements supplémentaires d’une surface de 50 à 70m².

    Comment savoir si mon immeuble peut faire l’objet d’une surélévation ?

    Afin de savoir si votre immeuble est compatible avec un projet de surélévation, plusieurs études s’imposent. Il faudra notamment mener des études de faisabilité urbanistiques, architecturales et techniques.

    Toutes ces études sont réalisées par nos équipes, dès nos premiers échanges afin d’évaluer la faisabilité et restent bien évidemment à notre charge.

    Pour cela, il vous suffit simplement de nous transmettre votre adresse via le formulaire de contact pour que nous puissions commencer à étudier les possibilités.

    Est-ce que la structure de mon immeuble peut supporter le poids de nouveaux étages ?

    Dès lors que nous commençons à travailler ensemble, nous mènerons des études de sols et de strucuture afin d’identifier la charge supplémentaire que pourra supporter votre immeuble.

    Dans tous les cas, nous privilégions les matériaux comme le bois, pour sa légèreté, sa dimension écologique et ses propriétés isolantes. Nous pourrons aussi, dans certains cas être amenés à renforcer les fondations. Cela reste évidemment à la charge de KIYE.

    A quel moment interviendront les travaux de surélévation et de rénovation énergétique ?​

    Chez KIYE, nous travaillons sur des projets globaux, où la surélévation est liée à la rénovation énergétique de l’immeuble. L’idéal est donc de pouvoir mener de concert les travaux de surélévation et de rénovation énergétique. Cela présente l’avantage de limiter les nuisances sonores et de réaliser des économies notamment sur la pose des échafaudages puisque tout est réalisé en même temps.

    Quelles sont les nuisances sonores associées aux travaux de surélévation ?​

    Dire qu’il n’y aura aucune nuisance ne serait pas conforme à la réalité. Toutefois, ces nuisances sont limitées car nous privilégions une préfabrication des panneaux en atelier, qui sont ensuite assemblés sur place très rapidement en 1 ou 2 mois. Le chantier n’est d’autre part, pas salissant car nous exploitons la filière sèche (nous n’utilisons donc pas d’eau).

    Quelle est la durée des travaux à prévoir?

    La partie gros œuvre est la plus rapide : il faut compter entre 1 et 2 mois. La partie second œuvre est quant à elle plus longue car il faut compter 6 à 8 mois. Au final, la durée des travaux d’une surélévation est équivalente à la durée de travaux de rénovation énergétique.

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